Juana Martínez vive en el callejón de Xocotitla, en el predio que ha pertenecido a su familia por más de un siglo en el pueblo originario de San Sebastián Xoco. Sus abuelos cosecharon fruta en las huertas junto al Río Churubusco y su madre lavaba ropa ahí hasta que lo entubaron en la década de 1970.  

Por el año 2000, el denominado “lugar de huertas” empezó a cambiar. Llegaron máquinas y trabajadores a perforar el suelo; el ruido y el tráfico no cesaron. Unas 20 vialidades ubicadas alrededor del complejo fueron afectadas por un “servicio de flujo inestable”, según el dictamen de impacto urbano.  

Pronto, ese pueblo originario ubicado al sur de la alcaldía Benito Juárez, quedó rodeado de centros comerciales, departamentos y torres de oficinas. Hoy el paisaje lo domina la Torre Mítikah: el rascacielos más alto de la Ciudad de México. El edificio forma parte de un proyecto inmobiliario que empezó a desarrollarse en 2009 a espaldas de la capilla de San Sebastián Mártir, una obra arquitectónica del siglo XVII.

Ni la familia de Juana ni el pueblo de Xoco conocían el proyecto. Tampoco sabían que sus nueve edificios ocuparían una superficie total de un millón 66 mil metros cuadrados, según documentos oficiales. Lo supieron hasta que tomaron la calle por la que los pobladores entraban al pueblo, Real de Mayorazgo, y por la que hoy protestan y luchan en tribunales.  

“Te hacen sentir intruso en tu propio territorio”, dice Juana, mientras señala las torres de departamentos de lujo, oficinas y centros comerciales en cada punto cardinal de su propiedad. Desarrollos que, reclama, han agravado el desabasto de agua, encarecido los servicios y transformado la vida de los xoquenses.

La lucha por el agua

La propiedad de los Martínez conserva rasgos del Xoco que Juana vivió de niña. Es un predio con piso de tierra sobre el que verdean árboles y plantas, en el que cada nueva familia construyó su vivienda como se hacía tradicionalmente en la zona: sin aljibes ni cisternas. No las necesitaban porque, hasta la década de 1970, cuando entubaron el río para convertirlo en avenida, los habitantes de San Sebastián Xoco y otros pueblos de la zona acarreaban agua del río Churubusco.

“Cuando construyeron edificios, construyeron cisternas; entonces ahora ellos llenan sus cisternas y después nos dan agua”, reclama Juana.

En las últimas dos décadas, San Sebastián Xoco quedó rodeado de megaproyectos: torres y complejos que agrupan vivienda, oficinas y centros comerciales.

Mítikah es el último de esos megaproyectos. Consta de nueve edificios; dos de ellos —los que más agua consumirán— aún no se construyen. Actualmente ya operan un hospital privado, una torre residencial y de oficinas, un centro comercial y una torre de departamentos de lujo con albercas, vapor y otras amenidades.

La obra comenzó en 2009 y fue adquirida por Fibra UNO, el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces de México (FIBRA), en 2013. Ese año, según los vecinos de Xoco, empezaron los problemas de agua.

“Con todas las construcciones que está haciendo y ahorita que está abriendo tiendas y todo, se nos vino el caos peor en agua”, se quejaba Esperanza Luna, en octubre de 2021, días antes de que el centro comercial Mítikah abriera sus puertas oficialmente.

Luna vive en un predio de Xoco similar al de Juana Martínez, pero en la calle San Felipe. Su familia es una de varias que han construido sus viviendas en ese espacio y que tampoco tienen cisternas para almacenar agua ni bombas para mejorar la presión.

“Continuamente nos quitan el agua; cuando son por días, nos mandan pipas de la alcaldía, pero pues mandan una o dos pipas al día para toda la colonia… Pipas privadas, no las podemos comprar porque no tenemos en donde nos deje toda el agua”, explica.

N+ Focus obtuvo documentos de la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) y Sedema vía transparencia. Ahí consta que, cuando opere al 100%, Mítikah consumirá tres veces más agua que el pueblo de Xoco.

“Cotejando los consumos en ambos proyectos con el proyecto Mítikah Modificado, se tendrá un consumo estimado de agua de 2,549,870 litros al día”, concluye una resolución administrativa por modificación del proyecto en 2018, que la Sedema no había transparentado en su página de documentos de proyectos, autorizaciones, reportes sociales y reuniones hasta el cierre de este reportaje.

Según el proyecto al que se tuvo acceso, Mítikah distribuirá los 2.5 millones de litros de esta forma:

Al autorizar el proyecto, el gobierno de la Ciudad de México estableció que Fibra UNO tendría que realizar obras de mitigación de los efectos que generaría sobre Xoco y la zona de influencia de la obra, como sería la escasez de agua. Una de esas obras era un pozo, que se perforó en lo que hoy es el Centro Bancomer.

A pesar de una veda que prohibió la perforación de pozos en la Ciudad desde 1954, y que según Conagua sigue vigente, Mítikah realizó uno de 400 metros. 

Tras semanas de reportar falta de agua al Sistema de Aguas de la Ciudad de México (Sacmex), el Pueblo de Xoco se manifestó en un evento de la jefa de gobierno, Claudia Sheinbaum, en abril de 2023. Un día después, Sacmex se reunió con la Asamblea.

“Nos dimos cuenta que Mítikah controlaba el pozo y nos cerraba el flujo del agua cada vez que quería. Hasta el día 16 de febrero fue cuando le entregaron el pozo a Sacmex. Y desde entonces, aunque es muy poca el agua, ya no dejamos de tener agua tantos días”, dice Álvaro Rosales, representante tradicional y presidente de la Asamblea del Pueblo de Xoco.

Hasta la publicación del reportaje, Sacmex no respondió a las solicitudes de entrevista ni envió una postura por escrito. En tanto, los pobladores siguen inconformes.

“Ya no cayó ahorita más que siquiera un hilito, un hilito chiquito”, reclama Francisco Pérez, mientras intenta llenar cubetas por si le cortan el agua.

“Si ustedes se dan cuenta, tengo mis garrafones de agua para mi comida y, la poca que cae, la tengo que apartar para bañarse”, explica Patricia Romero, que vive a unos pasos de la capilla, cuando abre la llave de su lavadero y no sale nada.

Factibilidad vs. Disponibilidad de Agua

Al menos desde 2011, la demanda de agua en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México es superior a la cantidad disponible, según las mediciones de la Comisión Nacional del Agua (Conagua). La ciudad tiene un déficit de 507,230 millones de litros y al manto acuífero de CDMX sólo se recarga 20% de las lluvias, porque la urbanización impide que las lluvias se filtren al subsuelo.

A pesar de este panorama, las administraciones capitalinas han autorizado megaproyectos y desarrollo inmobiliario.

De acuerdo con documentos obtenidos para este reportaje, Sacmex emitió 11,543 dictámenes de factibilidad de agua en las últimas dos décadas. De ellos solo 230 fueron negativos. Es decir la autoridad aprobó el 98%. Mediante un dictamen de factibilidad, la autoridad de la Ciudad de México determina si una obra puede contar con servicios de agua potable y alcantarillado. Sin él, ninguna obra puede arrancar.

Pero según Alejandro Velásquez, abogado de pueblos originarios y especialista en litigios por agua, los dictámenes de factibilidad no consideran la cantidad de agua disponible en la capital.

“Únicamente hay un análisis sobre la infraestructura hidráulica. Es decir, la capacidad o la condición de las tuberías vecinas o cercanas al desarrollo inmobiliario, la capacidad de funcionamiento de los pozos cercanos… No da cuenta de la situación hídrica de la zona ni de qué tanto se afecta a la Ciudad de México con ese nuevo desarrollo inmobiliario”, explica.

El dictamen de factibilidad positiva de Mítikah desembocó en la autorización del pozo que se entregó como obra de mitigación.

Para este reportaje, se solicitó a Sacmex la lista de los 500 edificios más consumidores de agua de uso no doméstico y, específicamente, los de 120 centros comerciales, plazas y torres de oficinas. La dependencia solo transparentó el consumo de los edificios públicos y los de algunos fideicomisos. Alegando secreto fiscal, reservó el resto de la información.

La mayoría de estos desarrollos se asientan en las alcaldías que el propio Sacmex ha identificado como de mayor consumo de agua comercial y habitacional: Álvaro Obregón, Benito Juárez, Cuauhtémoc, Coyoacán y Miguel Hidalgo. Todas zonas oficialmente con escasez de agua.  

N+ Focus también pidió las autorizaciones de factibilidad otorgadas por Sacmex a estos inmuebles, pero la dependencia no las entregó. Tras 200 impugnaciones, el Instituto de Transparencia le ordenó entregar la información, pero el organismo la declaró inexistente.

José Luis Luege Tamargo, experto en el tema hídrico y titular de Conagua de 2006 a 2012, considera que la crisis hídrica de la Zona Metropolitana del Valle de México debe considerarse asunto de seguridad nacional por la cantidad de personas afectadas y la falta de alternativas de solución.

“Hace muy poco se vivió una crisis en Monterrey muy fuerte. La zona metropolitana de Monterrey representa 6 millones de habitantes, nosotros (Ciudad de México) somos 22 millones. Monterrey tiene varias fuentes de abastecimiento, la Ciudad de México depende 70% del agua subterránea y está en una situación hipercrítica en cuanto a sobreexplotación”, alerta.

Una vida más cara

En la casa de Francisco Pérez, en la calle San Felipe, han vivido seis generaciones. La construyeron en tiempos de la Revolución y él ya le advirtió a sus hijos y nietos: nada de remodelarla o venderla cuando él muera. La casa, desde la que puede verse la cima de la torre Mítikah, no se toca.

Pero cumplir su deseo es cada vez más complicado, reconoce. El impuesto predial ya le parece impagable.

Las boletas más antiguas que conserva son de 2016. Entre ese año y 2020, el costo pasó de 2,984 a 3,388 pesos por bimestre.

“Estamos preocupados porque yo ya no trabajo ni soy ni jubilado. Y me mantienen mis hijos. Y la ayuda que nos da el señor presidente”, dice el hombre, que además padece insuficiencia renal.

Francisco no es el único. Las quejas por el incremento del predial son recurrentes en las reuniones de la Asamblea del Pueblo. N+ Focus constató los aumentos en las boletas que mostraron algunos vecinos de San Sebastián Xoco.

Juan, habitante de Xoco desde 2011 que pidió resguardar su identidad para no afectar un litigio, pasó de pagar 4,500 pesos a casi 20,500 pesos anuales.

“No me niego a pagar, pero que lo hagan con las medidas que deben ser”, exige.

En 2022, Rocío recibió una boleta por 13,337 pesos anuales de impuesto por su predio en Mayorazgo de Luyando. Para 2023, el cobro fue de 26,227 pesos: un incremento de 97% en un año.

Adi Palacios vive con su hermana, su madre, sus sobrinos y sus hijas. Junto con su hermana, es cabeza de familia. En 2008, su predial era de 23,600 pesos anuales. Para 2023, es de 62,000 pesos.

“Lo que queremos es un trato justo para el pueblo. ¿A qué me refiero? Cosas accesibles que nosotros podamos pagar, que la gente de Xoco pueda pagar. Tampoco queremos que nos lo regalen, pero oye, no te puedo pagar 13 mil pesos bimestrales. Eso es de puro predio. Yo tengo gastos, tengo hijas. O sea, ¿cómo voy a pagar?”.

En febrero pasado, la Asamblea del Pueblo de Xoco expuso el problema de los incrementos del predial y las multas que Adi y otros vecinos han recibido ante el secretario de gobierno de la Ciudad, Martí Batres. El funcionario se comprometió a ofrecer alternativas.

“Vino Tesorería y Finanzas a hacer un estudio para ver cuánto nos cobran de predial, para ver un descuento y esta semana me viene INVEA con los sellos”, contó Adi en entrevista. Las autoridades le impusieron una multa de casi 40 mil pesos por un piso que sus familiares comenzaron a construir en su propiedad y que sigue en obra negra.

Construir la impunidad

La mañana del 7 de mayo del 2019, los habitantes de Xoco se despertaron con la novedad de que Fibra UNO taló 84 árboles sobre Real de Mayorazgo, la calle que daba acceso peatonal y vehicular al pueblo.

Tras cuatro inspecciones, la Secretaría de Medio Ambiente de la Ciudad de México (Sedema) multó al fideicomiso con 40.8 millones de pesos por violar el derecho humano a un medio ambiente sano no solo de Xoco, sino de la zona de influencia.

Fibra UNO reportó a sus inversionistas haber contratado una fianza para pagar la multa, pero en los hechos la impugnó y ganó, por fallas de procedimiento de la Secretaría. Hasta la fecha, no ha pagado y tiene otros cinco procedimientos relativos a la tala pendientes de resolverse.

“La ley no es aplicable para todos. Para mí, que es una obra negra, 48 mil pesos. Y Mítikah no ha pagado la multa millonaria por los árboles y ni siquiera le pusieron sellos de clausura, aunque tiene pisos demás”, reclama Adi Palacios.

El Pueblo Originario de Xoco no se está enfrentando a una inmobiliaria cualquiera. Fibra UNO es un Fideicomiso de Bienes Raíces y Administración (FIBRA), instrumento financiero que convierte los inmuebles en activos de inversión en bolsas de valores.

Sus directivos, Moisés, André y Max El-Mann Arazi, junto con la firma Protego del ex secretario de Hacienda Pedro Aspe, impulsaron la creación de estos fideicomisos en México, que se consolidó en 2010.

Mediante el esquema de FIBRA, personas y/o empresas agrupan sus inmuebles en portafolios, que son administrados por una institución financiera. Jurídicamente, el fideicomiso es el dueño de los inmuebles, pero quienes reciben las ganancias por las rentas e inversiones son los aportantes y quienes invierten en el fideicomiso a través de las bolsas de valores.

Ese acceso a capital da a las FIBRAs una ventaja mayúscula frente a los créditos inmobiliarios comunes.

Además, sus aportantes e inversionistas gozan de incentivos fiscales como el diferimiento del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Por este beneficio, la Secretaría de Hacienda de México proyectó dejar de recaudar 29,689 millones de pesos en 2022 y casi 32 mil millones en 2023: montos que superan el presupuesto asignado al Metro de la Ciudad de México en alrededor de 50% en ambos años.

Basadas en el Real Estate Investment Trusts (REIT) estadounidense, en México las FIBRAs se regularon solo como un instrumento financiero, pero no se ha regulado su impacto urbano. Esa falta de regulaciones propicia problemáticas de desarrollo urbano y sociales, y afecta la competitividad de inmobiliarias pequeñas y medianas.

Fibra UNO comenzó a cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en 2011 con 17 propiedades en seis estados del país. En su último reporte anual, con corte a diciembre de 2021, reportaba 635 propiedades en las 32 entidades. En esa década captó 191 mil millones de pesos en los mercados, según sus propios reportes. 

Uno de cada tres inmuebles administrados por FIBRAs en México son suyos. En la capital, domina el mercado comercial y de oficinas. En el sector vivienda, acota su participación en Mítikah, proyecto del que es co-inversionista.

En su reporte anual, precisa que la torre de departamentos la desarrolla el fideicomiso Helios. Pero, según documentos públicos, la titular de ese fideicomiso es F1 Administración S.C., una subsidiaria de Fibra UNO. De acuerdo con los reportes de Helios a la Bolsa de Valores, FUNO le ha aportado 3,800 millones de pesos y la propiedad del Centro Bancomer.

Actualmente, es el fideicomiso más poderoso de América Latina.

N+ Focus solicitó entrevista con los directivos de Fibra Uno, pero la empresa declinó. 

Y su obra insignia en México, Mítikah, ya es el desarrollo inmobiliario más denunciado de la capital. Desde 2009, la PAOT ha recibido 33 denuncias contra este proyecto por irregularidades en uso de suelo urbano, construcción, ruido y vibraciones.

A partir de esas denuncias administrativas, la Fiscalía Especializada en Delitos Ambientales y Protección Urbana (Fedapur) abrió una carpeta de investigación en 2018. En poco más de un mes —y sin aclarar cuántas diligencias y peritajes realizó—, determinó no ejercer acción penal contra Fibra UNO, según documentos oficiales.

El Comité de Transparencia mantiene reservada la información del expediente de 1,699 páginas, a pesar de haber transcurrido los tres años reglamentarios en el Código Penal.

Otras 10 denuncias continúan en investigación administrativa por la tala ilegal de Real de Mayorazgo.  

Como parte del juicio por la tala que finalmente ganó el fideicomiso, se dio parte al Ministerio Público. La Fedapur abrió dos carpetas de investigación, que cuatro años después siguen en trámite, según respondió la Fiscalía a solicitudes de información a finales de 2022. N+ Focus solicitó las versiones públicas de los expedientes, pero las reservaron por cinco años.  

Para que la Fase 2 del megaproyecto no fuera clausurada o suspendida, FUNO se amparó ante el Juzgado Décimo de Distrito en Materia Administrativa de la Ciudad de México. La empresa obtuvo las suspensiones provisional y definitiva. Sedema respondió que con esa resolución se afectaba el derecho a un medio ambiente sano de “la colectividad” cercana a Mítikah. Este juicio sigue en pie, se han llevado a cabo periciales y la última actualización fue en noviembre del 2022.  

Hasta la publicación de este reportaje, Sedema, Paot, Seduvi y Fedapur no habían respondido a las solicitudes de entrevista.

El poder de las FIBRAs

Desde 2011, las FIBRAs han crecido en todo el país. Actualmente, en México operan 16 de esos fideicomisos y, entre todos, administran 1,246 hoteles, escuelas, hospitales, plazas comerciales, naves industriales, oficinas y proyectos de usos mixtos en todo el territorio, según los últimos informes anuales que presentaron a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). El 23% de sus propiedades están en la Ciudad de México y el Estado de México.

Según José Gasca Zamora, académico del Instituto de Investigaciones Económicas de la UNAM, un efecto del modelo de las FIBRAs son los cambios de usos de suelo masivos y la expulsión de poblaciones originarias a las periferias. Y su ejemplo es Mítikah.

“Estos modelos, a veces, entran en contradicción con los lugares donde se implantan. Le llaman urbanismo de acupuntura: muchos cambios de uso de suelo, de zonas de vivienda tradicional a condominios”, explica el investigador.

Y es que, subraya, en México las FIBRAs están reguladas como instrumentos financieros, pero no como instrumentos de planeación urbana.

De hecho, normas de desarrollo urbano vigentes desde la década de 1980 y otras recientes, cuya intención era proteger áreas de valor ambiental, encauzar el crecimiento de la ciudad y garantizar vivienda asequible, han servido para la proliferación de FIBRAs y megadesarrollos.

Entre 2000 y 2022, se presentaron 211 denuncias administrativas y penales contra desarrollos inmobiliarios por violaciones al uso de suelo urbano, construcciones irregulares, ruido y vibraciones. La mayoría llegó a la PAOT, donde 44% de las denuncias son contra edificios de Fibra UNO, 15% contra Grupo Inmobiliario Be Grand, 13% contra Grupo Danhos , 7% contra Galerías Inmobiliaria y el resto contra otras constructoras e inmobiliarias. Pero la Procuraduría no tiene ‘dientes’.

“Las Resoluciones Administrativas que emite la PAOT no son vinculantes, es decir, no son obligatorias en su cumplimiento por parte de las autoridades competentes. Sin embargo, dichas Resoluciones proporcionan a las diversas autoridades competentes elementos a los que en la mayoría de los casos no tienen acceso”, respondió la institución a N+ Focus en noviembre de 2022.

En el campo penal tampoco hay resultados. A pesar de los elementos que la PAOT le da, la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México sólo ha judicializado, en promedio, dos casos anualmente desde 2006.

En el caso de Mítikah, la Secretaría de Medio Ambiente (Sedema) perdió un juicio a nivel local y continúa otro en tribunales federales, del que aún no hay resolución definitiva.

Una lucha por el territorio y los derechos

La última vez que el Pueblo de Xoco protestó contra Fibra UNO fue el 23 de septiembre de 2022, cuando el centro comercial de Mítikah abrió sus puertas.

“Agua sí, megadesarrollos no”, gritaban la Asamblea de Xoco y los otros colectivos capitalinos en contra de los grandes desarrollos.

Sin embargo, la Asamblea de Xoco mantiene otros procesos y logró una suspensión provisional del proyecto en diciembre de 2021. Unos días después, el juez desechó su demanda y consideró a Xoco una colonia, gracias a un oficio de la Secretaría de Pueblos y Barrios Originarios (SEPI) que lo desconoció como pueblo.

La Asamblea promovió otro amparo, el 1858/2021, contra la Ley de Derechos de los Pueblos y Barrios Originarios de la CDMX. El juez ordenó a la SEPI no intervenir en perjuicio de Xoco y admitió la demanda contra la Ley que permitió su descatalogación como pueblo originario.

Bajo el artículo 49 de esta ley este tipo de barrios tienen protección respecto a las obras urbanas, públicas o privadas, proyectos y megaproyectos, que generen un impacto ambiental, urbano y social susceptible de afectar sus derechos o intereses.

Es por eso que para la defensa del pueblo de Xoco esto es tan importante. 

““Si llega a haber una sentencia en contra del proyecto Mítikah, pues va a tener una consecuencia en contra de todos los grandes megadesarrollos”, prevé el abogado de Xoco, Arturo Aparicio.

La lucha de Xoco es la punta de lanza en la defensa de territorios y recursos como el agua, que hoy están en peligro en toda la ciudad. Es también la batalla de los habitantes de un pueblo contra autoridades omisas y coludidas con inmobiliarias por defender un entorno habitable y no ser desplazados.

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